こんにちは。まなびのステーション アドバイザーの【たかやま】です。
今回は最近話題になっている“円安”とそれに伴うインフレ、これらに対応する策として、海外不動産を活用した資産運用を取り上げたいと思います。
具体的には、アメリカ不動産投資です。
今、円安とインフレによって日本人が貧乏になると言われていますね。
そんな状況に適した、外貨とインフレに強い不動産を組み合わせた資産形成方法、アメリカ不動産投資の特徴についてお話します。
ポイント
①今の日本を取り巻く状況
②資産形成としてのアメリカ不動産の活用
③アメリカ不動産投資のメリット
④アメリカ不動産投資のデメリット
①今の日本を取り巻く状況
今、円安とインフレの到来で、日本人が貧乏になるって言われています。
どういうことかと言うと、 モノがどんどん値上がりしていて、家庭から見ると支出が増えてしまっている状況です。
一方で、賃金は増えていないので、日本の家庭、日本人はどんどん貧乏になっている、ということなんです。
それに比べて、アメリカはなぜ大丈夫なんでしょう？
それは、賃金が増えているからです。
インフレで物価は上昇するけど、賃金も増加しているので大丈夫。 日本だけ取り残されて、貧乏になっちゃっているという構図です。
②資産形成としてのアメリカ不動産の活用
さて、こうした円安・インフレ傾向にある中、どうやって自分の資産を守れば良いのでしょう？
よく言われるのは、外貨、特に世界の基軸通貨であるドルを持とう、ということですね。
ドルを保有するという意味で簡単な方法は外貨預金やFX、ドル建て保険。更に外貨を保有しながら、インフレにも強い商品といえば、海外株式があります。
そして本日は、もう一つの方法、あまり取り沙汰されることがないと思われる海外不動産、その中でもアメリカの不動産について紹介します。
「ただでさえ不動産投資に怖いイメージがあるのに、ましてや海外の不動産なんて・・・」という方もいらっしゃるでしょう。
確かに、5年くらい前までは、よくわからない、おっかないものだったかもしれませんが、 最近では幾つかの大手不動産会社が、アメリカ不動産投資のスキームを確立したこともあり、 日本に住む日本人投資家にとって、グッと身近で取り組みやすいものになりました。
では、アメリカ不動産投資には、どんなメリットがあるのでしょうか。
③アメリカ不動産投資のメリット
I.ドル資産を保有できる
まず1つめは、ご自身の資産を円安から守ることができる、ということ。まさに今、重視したいポイントですよね。
アメリカ不動産は当然ドル建ての資産ですから、仮に円安がドンドン進んだとしても、それによって資産が目減りするということはないですし、 逆にドル高が進むということであれば、それはプラスに働きます。
円だけで資産を保有することに比べて、リスク分散が図られます。
II.海外のインフレに強い
次に2つめは、海外のインフレにも強い、ということ。
不動産は実在する固定資産であり、物価上昇に連動した資産価値の向上が見込めることもあって、 もともと「不動産はインフレに強い」と、よく言われます。
そしてアメリカ不動産であれば、アメリカ国内におけるインフレ、物価上昇と連動して資産価値が高まりますから 海外のインフレヘッジにもなる、と言うことができます。
III.不動産価格が上昇中
最後3つめは、不動産価格が上昇トレンドにある、ということです。
アメリカ経済は堅調で、尚且つ人口も安定的に増加しているので、不動産に対するニーズが依然強いんですね。
結果として、不動産価格や賃料が安定的に上昇していく傾向にあります。
ちなみに、全米不動産事業者協会によれば、2021年の住宅販売価格の中央値は前年比なんと+16.9%も上昇したとのこと。
そして、ゴールドマンサックスをはじめとする多くの専門家が、引き続きアメリカの住宅価格は上昇していくだろうと予測しています。
④アメリカ不動産投資のデメリット
I.日本の不動産投資よりも自己資金が必要
まず1つめは、日本の不動産投資に比べると、投資に際して多くの自己資金が必要になること。
国内の不動産投資でも、さすがにフルローン、オーバーローンが当たり前ということは無くなりましたが、まだ8～9割融資というケースは多く見られます。
この点、アメリカ不動産投資では、7割融資というのが一般的（もちろん、属性によって例外はあります）。
自己資金を厚めにすること自体は悪いことではないのですが、投資スタートするハードルが少し高いかな、という意味でデメリットとしました。
II.高いランニングコスト
次に2つめは、金利含めたランニングコストが高いこと。
日本から物理的に離れた海外の不動産ということで、やはり物件の管理コストが国内不動産に比べて割高になる傾向にあります。
国内だと賃料の5%くらいのところ、海外だと賃料の10%、場合によってはそれ以上になることも。
また、日本に居住している限り、国内だけでなく、アメリカ側でも確定申告する必要があるので、この分もコストを見込まなくてはいけません。
あとは、融資を利用する場合の金利水準も国内不動産投資のそれと比べるとやや高めです。
先程メリットの部分で触れたとおり、アメリカ不動産それ自体の収益パフォーマンスは高いので、 そのあたりの兼ね合いがポイントになります。
III.海外というイメージ
最後3つめは、「海外」ということからくる漠然とした不安感。
少し抽象的ですが、これはあると思います。 投資に興味あるけどアメリカに行ったことない、 英語が苦手・・・ 何からスタートすればよいか全くわからない などなど、色々なご意見があるでしょう。
これらを完全に払しょくすることはできないかもしれませんが、 この点については、たとえば、オープンハウスや東急リバブルのような大手不動産会社が専門部署を構えていて、 物件選びから融資含めた購入手続き、保有期間中の物件管理、将来の売却までトータルで、しかも日本語でサポートする体制を整えています。
やはり投資ですから、不明点があれば納得いくレベルまで確認したうえで意思決定されることをおススメします。
実は、私自身もこのアメリカ不動産投資を実践中です。
4年程前に、当時の日本円換算で約3,000万円くらいの戸建て住宅を購入して、アメリカ人ファミリーに賃貸しています。
結果として、今のような状況下であってもちゃんと円安対策になっていますし、不動産価格は約35%、家賃は20%弱、しっかりと上昇していて、インフレ対策にもなっています。
個人的には、ちょっとまだ円建て資産の割合が大きいので、もうちょっと分散するために、アメリカ不動産への追加投資を検討中なんです。
今からでも全然間に合います。
もし今、ご自身の資産が全て円、あるいはかなり円に偏ってしまっているという方、 これを機に、円安とインフレ対策、資産形成手段としてのアメリカ不動産、今後の投資オプションの1つとして、是非一度検討してみてください。
一緒に資産を守りましょう。
本日は以上です。 また、何かご相談事項があれば、以下のメールアドレスもしくは掲示板でいつでもご連絡ください。
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