本日のテーマは、「マンション管理」です。
具体的には、この2022年4月にスタートした「マンション管理適正評価制度」の紹介をしたいと思います。
そして、特に既にマンションを購入して管理組合の一員である皆様にとってはこれを活用するメリットが大きいかもしれない、ということで、そのあたりの事情を解説していきたいと思います。
目次
・マンション管理適正評価制度の概要
・マンション管理適正評価制度を活用するメリット
・マンション管理適正評価制度のデメリット
・マンション管理適正評価制度の概要
まず、マンション管理適正評価制度の概要についてみていきましょう。
この制度は、一般社団法人マンション管理業協会が2022年4月にスタートさせたもので、簡単に言うと、マンションの管理状態を数値化し、一般ユーザーにわかりやすく情報開示するものです。
具体的なプロセスとしては、マンションの住民から構成される管理組合がこの制度に登録した後、マンション管理に関する資格を持ったプロが、個々のマンションの管理状態や管理組合の運営状況をチェックし、
1.管理体制、2.建築・設備、3.管理組合収支、4.耐震診断、5.生活関連
の5つの項目毎に採点し、合計100満点で評価する仕組みです。
「マンション管理適正評価サイト」というサイトを見ると、現時点で評価対象になっている物件と評価内容が詳細に掲載されています。
管理組合による登録が任意、かつスタートしたばかりの制度ということもあり、現時点での登録済マンションは10物件ちょっとしかありませんが、私は「できるだけ早い段階から、この制度を活用(登録)すべき」と考えています。
その理由は何故か?
なにぶん新しい制度なので、これからの予想という側面もありますが、ここからは、このマンション管理適正評価制度の活用がもたらすであろうメリットとデメリットを具体的に見ていきます。
・マンション管理適正評価制度を活用するメリット
以下にメリットを3つ挙げたいと思います。
1つめは、マンションの資産価値向上を期待できることです。
今までアピールしづらかったマンションの管理状況・レベルが一般公開されるわけですから、 ここが可視化されることで管理レベル・評価が高いマンションの認知度が上がり、 そうしたマンションの資産価値、つまり市場価格も上がっていくと考えられます。
次に2つめは、マンション管理の質を維持できることです。
こうした制度を導入することで、管理組合(マンション住民)の中で今まで以上に「管理をしっかりやらなきゃ」という思いが強くなるはずですよね?
管理がしっかり行き届いたマンションになれば、対外評価はさておき、居住する住民自身にとっても住み心地の良い、価値の高いマンションになります。
しかも制度上、5年毎の更新手続きがルール化されるなど定期的なモニタリングもあるため、マンション管理の質が長きに渡って担保されるでしょう。
そして、3つめは、融資金利の引き下げや損害保険料の割引などが優遇がされる可能性があるということです。
たとえば、今回紹介の制度とは別ものになりますが、管理に関して一定基準を満たす新築マンションを対象に、フラット35の金利が当初5年間の間▲0.25%引き下げられるというものがあります。
これと同様の優遇が、そのうち、マンション管理適正評価制度で高い評価を得る中古マンションにも適用されるということは、想像に難くありません。
もし金利が安くなれば、売買の流動性が高くなる(資産価値が高くなる)ということもあり得ます。
他にも、マンション管理適正評価制度の評価によって火災保険等損害保険料が割引されるインセンティブが現在検討されるなど、管理評価が高い物件、ひいてはその居住者が得るメリットは今後大きくなっていくでしょう。
・マンション管理適正評価制度のデメリット
これは、マンション管理組合の事務手間・負担が増えることにあります。
冒頭で少し触れましたが、この制度に登録するにあたっては、申請書をはじめ管理組合の財務諸表、長期修繕計画などをきちんと準備したうえで提出しなくてはならず、5年毎の更新手続きも必要になるんですね。
なので、管理組合、特に理事会の役員を務められる方の負担はそれなりに大きくなるでしょう。
ちなみに、登録費用は税込5,500円、制度導入初年度の今年は無料とのことなので、ここは現状大きな負担ではないかもしれません。
ただ、もっとメジャーな制度になった場合、この登録費用は高くなってしまうかもしれません。
以上がメリット・デメリットになりますが、デメリットを考慮しても、明らかに想定されるメリットの方が大きいのではないかと考えています。
「制度自体、そんなに広まらないんじゃない?」という声もありそうですが、この制度は、今後、SUUMOをはじめとする不動産ポータルサイトとの連携を予定していて、もしSUUMO上で管理評価を確認できるようになれば当然認知度・注目度が高まり、一気に物件登録数が増えることが想定されます。
マンションにおいてやはり「管理」は大事だと思っています。
今、タワーマンションの3棟に1棟に関して、修繕積立金が不足している、管理組合がちゃんと機能していない、なんてことが一部で報道されたりしていますが、この問題はタワーマンションに限ったことでは決してありません。
中古マンションが一層築古化してくる今後、今まで以上に管理状況が重視され、管理がマンションの資産価値、将来の物件価格を左右する未来が来る、と言っても本当に過言ではないのです。
本日紹介したマンション管理計画認定制度がどのように機能していくか、動向を注視していきたいと思います。
本日は以上となります。
また、何かご相談事項があれば、以下のメールアドレスでいつでもご連絡ください。
mail: manabi-station@rbc-cop.com
参考動画:#30絶対活用すべき!?【新制度:マンション管理適正評価制度を徹底解説】【教育 × 不動産】 https://www.manabi-station.jp/blog/blogvideo/advisor19-2/